貝殼2020房地產市場報告

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新房市場增長8%左右

總體看,新房市場全年的表現令人滿意,但經曆特殊時期之後新房市場的發展動力被重新認知,市場結構正在發生變化,城市分化愈加明顯。

新房市場“先抑後揚”,新建商品住宅交易規模將達到15萬億,再創曆史新高。2020年國民經濟發展遭受衝擊,同時對於新房市場而言亦是一次艱巨的考驗。線下銷售的停滯讓整個一季度的新房市場進入冰封期。從二季度開始,政府及各方力量積極參與到穩定樓市工作中,紓困政策的扶持以及土地市場的快速回暖拉動新房市場的恢複。根據國家統計局數據,截止2020年11月,全國商品住宅累計成交麵積同比增速達到0.8%,意味著新房市場完成修複,預計全年成交量將小幅超過去年,實現穩定增長。

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全國商品住宅銷售麵積及同比(萬平米,%) 數據來源:國家統計局

新房價格上漲7%左右,漲幅逐年收窄。從商品住宅累計成交均價同比增速來看,2020年整體增速放緩,截止11月,商品住宅均價累計同比增長7.4%,為近三年以來同期最低值,低於去年同期1.5個百分點

在特殊的條件下2020年市場出現明顯波動。3月全國商品住宅成交均價回落至2019年年初水平,但隨著市場複蘇,二季度成交均價快速提升,環比漲幅最高達到6%,並在6月份單月成交均價破萬,全國住宅市場進入萬元時代,新房市場強勁的恢複動力拉動市場熱度快速上升。但隨後為抑製房價過快上漲的調控政策在各城市密集出台,成交均價環比增速逐漸放緩,成交均價同比增速在8月達到13%的峰值後,月度成交均價從9月開始進入下行區間。與此同時,房企為衝刺“金九銀十”開始大範圍采取降價促銷措施,商品住宅市場四季度開啟“以價換量”模式。

特殊時期加速價值認知聚焦,城市分化明顯。雖然一線城市年初受影響最為嚴重,成交量下滑幅度近40%,但在深圳、廣州等城市新房成交量增速保持增長的帶動之下,一線城市恢複速度最快,並率先實現累計成交量正增長。前11月一線城市累計成交麵積增長0.6%,成交價格同比上漲8.2%。二線城市二季度恢複速度與一線城市相當,且同比降幅小於一線城市,但是下半年在調控影響下恢複動力略顯不足,二線城市同比下降2.6%左右。三、四線城市雖然受影響相對較小,但恢複速度緩慢,成交量下降7.7%左右。

城市市場表現分化的主要原因是,一、二線城市由於發展前景較好,城市發展動力相對強勁,人口基數保持增長、房產需求量穩定,雖然市場受到衝擊,但仍具有較好的韌性和恢複能力。與此同時,疊加一、二線城市土地市場率先恢複的影響,新房市場預期進一步提升,成為整體市場恢複中主要的動力來源。此次修複過程再一次凸顯了一、二線核心城市的市場發展潛力。

長三角和粵港澳城市群在市場修複過程中表現搶眼。城市群打破原有線級城市的界限,以地域聯動關係為核心發展要素的城市群市場格局初步形成。從城市統計局發布數據來看,在八個公布數據的國家級城市群中,2020年1-11月成交麵積累計增速排名前三的分別為長三角、粵港澳和京津冀城市群。其中,長三角城市群中82%的城市已經完成修複,44%的城市增速超過10%,成交量超過千萬級的城市有8個,比去年同期增加三個城市;粵港澳大灣區城市基本全部完成修複,10月累計成交麵積同比最大降幅不超過1%。與之相反,長江中遊城市群和哈長城市群成交量累計同比降幅仍在15%-20%,市場修複能力較弱。

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圖:2020年1-11月城市群商品住宅成交麵積累計同比(%) 數據來源:城市統計局,貝殼研究院統計整理

回顧全年新房市場發展,特殊時期不僅沒有擊垮市場,反而讓市場在修複過程中煥發新的增長動力。市場的供需雙方在修複過程中均表現出極強的韌性:一方麵房企在償債壓力下積極推貨,另一方麵在總體國民經濟基礎較好的情況下,新房市場的需求量基本保持穩定,並在基本麵恢複後積極入市,實現成交量的補漲。在市場複蘇的過程中,城市的價值被重新認知,高能級城市及優勢城市群的核心城市的價值凸顯,無論是土地市場還是新房市場的優勢均向高潛力城市靠攏,城市分化愈加明顯。同時,在應對“黑天鵝事件”的過程中,城市和開發商都積累了重要的經驗,特殊時期加速了市場的成長,也推動調控長效機製進一步走向完善。

二手市場增長8%左右

據芭乐视频成人版測算,2020年全國二手房成交量達420萬套,同比小幅下滑1.3%;交易麵積3.96億方,同比微增1%。二手房交易GMV共計7.3萬億,同比增長8.1%,創2015年以來最大值。2020年全國二手住宅成交均價1.8萬元/平,同比上漲7%。二手房市場GMV的增長主要由房價上漲帶動。

今年新冠疫情對二手房市場的短期影響大概在4個月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%,隨著疫情逐步得到控製,積壓的需求得到釋放,成交量同比降幅逐步收窄,到6月當月成交量開始追平去年同期,此後同比增速逐漸擴大,到年底累計成交基本追平去年。因此,疫情的影響並沒有減少購房需求。

市場表現出較強的勁韌性,並呈現出以下幾個特點:

第一,南方城市市場需求強勁。2020年二手房市場無論是成交量還是房價,南方城市普遍好於北方城市,長三角及珠三角表現普遍好於環渤海。從成交量看,珠三角、長三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上,環渤海城市群同比小幅下降,哈長城市群中兩核心城市成交同比降幅約24%。

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圖:城市群典型城市二手住宅成交量及同比。數據來源:貝殼研究院

價格的南強北弱特征更明顯:北方城市除少數幾城價格溫和上漲外,其餘重點城市均下跌。長三角和珠三角城市二手房價格普漲。珠三角中核心城市深圳與周邊莞惠漲幅靠前,長三角中無錫、上海、南京及杭州等城房價漲幅均在7%以上。

第二,高能級城市市場需求強勁。從成交量看,一線城市全年二手住宅成交量預計同比增長20%,而二線城市成交基本持平,三四線城市預計難超去年。一線中,深圳在大灣區及先行示範區雙重利好加持下,上半年成交量大幅增長,然而升溫勢頭被下半年伊始的調控加碼阻斷,市場降溫,全年成交增幅較上半年收窄。廣州及上海二手住宅成交量同比增幅也在22%附近,北京同比增幅略低約15%,但增幅是2017年“317新政”調控後最大幅度,成交絕對水平創調控後新高。二線城市中杭州、西安、成都及南京等成交同比增幅均在25%以上,市場成交升溫幅度較大。

價格方麵,從擬合的價格指數看,2020年11月一線城市二手房價格指數同比上漲11.3%,二線城市價格指數上漲5%,漲幅溫和,其他低能級城市價格指數同比持平。一線中深圳漲幅明顯,上海漲幅次之,廣州均價上漲5%,漲幅溫和;北京二手房成交均價基本持平。

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圖:不同能級城市二手住宅交易量及同比 。數據來源:貝殼研究院

第三,高端改善市場修複強。數據顯示,不同麵積段房源成交修複強度與麵積成正比。疫情過後大戶型高端改善產品月度成交環比增速明顯高於其他麵積段產品。2020年前10月鏈家重點18城180平以上房源成交量同比增幅達29%,140-180平中高端改善產品成交同比增幅為18%,高於其他偏小戶型增速。高端改善戶型價格漲幅大於其他戶型,今年三季度180平以上房源成交均價同比上漲11%。

第四,核心區域二手房價格堅挺,漲幅靠前。價漲的背後是需求在支撐,在經濟形勢不確定性強的背景下,區位優勢明顯的物業更受到青睞。以一線四城為例,2020年價格漲幅與價格絕對值基本正相關。

但是,2020年部分城市市場呈現出明顯的降溫,主要集中在北方城市。如東北區域的哈爾濱、沈陽成交同比降幅預計在25%以上,煙台及天津成交同比降幅也在10%以上。這些城市尤其是東北地區部分城市經濟發展陷入“資源詛咒”,產業結構落後,疫情對經濟衝擊大,對市場購買力影響大。北方城市房價普遍下跌,廊坊均價同比下跌8%,跌幅居首,環渤海的濟南、青島及天津均價同比跌幅也在3%以上。這些城市本身經濟發展動力偏弱,人口增長持續性不強,2019年以來房價的下跌是人口增長支撐不濟下,市場對前期房價過快上漲的消化,即使沒有2020年疫情的影響,這些區域房價走勢也不樂觀。

2017年以來貨幣政策強調防範金融風險和降杠杆保持中性偏緊的態勢。但疫情的衝擊之下,政府采取了短期應急政策。央行加大逆周期調節力度,綜合運用降息、降準、中期借貸便利、再貼現等工具投放中長期流動性,引導貨幣市場利率中樞下行。房貸利率隨著LPR調整而下降,貸款發放周期從45天下降到30天左右。再加上部分城市實行新房限價導致一二手房價倒掛,部分城市投機性購房需求有所抬頭,導致房價快速上漲。

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圖:貝殼36城主流房貸利率走勢及平均房貸放款周期(天)。數據來源:貝殼研究院

不同群體和不同區域對流動性的敏感度不同。高購買力人群置業計劃受影響更小,也更容易獲得信貸支持,帶動優質物業市場明顯升溫。貨幣寬鬆下不同群體獲得貸款的難易程度不同。從各行業受疫情衝擊的程度看,一季度其他行業產值同比下降,而金融業及信息傳輸、軟件和技術服務業產值同比增長,尤其是金融業產值同比增速與2019年同期基本相當。可見即使疫情衝擊,這部分人收入及預期收入基本未受影響,置業計劃及銀行對其放貸意願也基本未受影響。從區域上看,一線及強二線城市這些產業就業人群占比更高、基數也更大;從住房產品偏好上看,這部分就業人群經濟實力較強,平均工資高於其他行業,工作區域多分布在城市中心,所以更傾向改善型產品、核心區位。

綜上,今年以地價和房價為代表的資產價格上漲,是抗擊疫情政策的溢出效應導致的資產配置需求。一方麵貨幣寬鬆提升購房者購買力,增加市場需求,另一方麵,疫情之下高淨值人群受影響相對較小且在貨幣寬鬆背景下資產的保值增值訴求更高,導致市場的分化。

預計2021年房地產市場將出現四個趨勢:

第一,2021年市場總體平穩,資產價格上漲的幅度收窄。土地市場成交量下降,價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當,價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。

第二,區域之間的市場表現繼續分化。用二手房庫存房源去化周期衡量市場的供需矛盾,2020年重點城市二手房市場去化周期與價格漲幅基本呈現負相關關係。二手房去化周期在50個月以內時,年度均價同比漲幅在5%以上,漲幅偏大;當去化周期在50-65個月之間時,均價同比漲幅在0-5%之間,漲幅溫和;當去化周期在65個月以上時,房價以下跌為主。

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圖:2020年重點城市二手房市場供需矛盾與價格漲幅散點圖。數據來源:貝殼研究院

長三角城市房價漲幅靠前。從供給端看,2020年長三角區域城市土地市場熱度較高,如寧波、南通及無錫等城住宅土地成交均價同比漲幅在35%以上,土地成交溢價率在20%及以上,核心城市上海地價漲幅也達42%。預計2021年高價地項目入市,會帶動市場預期向上。在需求端,2019年杭州、寧波等城常住人口增量大,分別為55萬及34萬,長三角城市群區域協同度高,市場預期強,新房和二手房庫存量去化周期均不高,供不應求矛盾或有進一步加劇趨勢,2021年市場表現繼續好於其他,預計城市群內重點城市房價漲幅仍靠前,漲幅在5%-10%之間。

珠三角市場降溫,廣州繼續溫和升溫。珠三角區域樓市在2020年表現亮眼,主要是局部如深、莞等城在貨幣寬鬆的溢出效應疊加城市發展利好下城市本身不樂觀的供需矛盾加劇導致市場升溫。但兩城在2020年三季度調控嚴格加碼,調控後兩城二手房價格漲幅收窄,但仍繼續上漲,預計後期仍有進一步加強金融監管等調控政策出台,2021年市場需求降溫。同時2020年珠三角的中山、深圳、惠州及東莞等城住宅用地成交量同比增長在2倍及以上,新房供應量預計會明顯增加,2021年價格漲幅將明顯收窄甚至下跌。而廣州近兩年房價相對平穩,在人口增長的支撐下預計2021年市場成交體量進一步擴大;2020年廣州住宅用地供應同比翻倍,預計2021年新房入市增加,供需矛盾趨緊壓力不大,預計價格繼續上漲,仍保持5%以內。

環渤海區域城市二手房市場表現平穩,核心城市北京繼續溫和向好。2020年末環渤海區域城市新房及二手房庫存普遍較高,去化周期長,不排除有城市推出“托市”政策,需求有望在2021年小幅回升。但受累於城市長期經濟及人口基本麵不強,市場預期及需求仍不強,價格不會有明顯上漲,樂觀情況是由跌轉平。對於核心城市北京,2017年“317新政”調控後房價已陰跌三年,預計隨著2020年限競房庫存的消耗、不限價產品的逐步入市,市場預期好轉,價格將向上,但新房尤其是限競房庫存仍高,預計價漲溫和,不超5%,二手房需求也將進一步溫和向上。

市場太快或太冷,都不是行業結構轉變調整的好時機。展望未來,全球及中國的貨幣環境仍然將維持寬鬆,這為明年市場提供了比較好的環境,中國房地產市場保持20萬億左右的超大體量規模,同時市場在韌性之下步入平穩發展的階段。

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