投資買房不再是一件穩賺不賠的買賣

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最近網上流傳一份“最高房價時點及跌幅分布表”,其中廊坊以46.9%的跌幅位居榜首,華北區域以北京為中心的多個城市排名靠前。

根據百度百科,廊坊“北臨首都北京,東交天津,南接滄州,西連保定”,包含“北三縣”(三河、大廠、香河)和霸州,曾經是環京樓市中最熱門的版塊,每到周末,來自北京的大巴上坐滿了隨時準備買房的投資客。

但如今,廊坊的房價比最高點時幾近腰斬,接壤的天津、北京、保定也全部位於上述榜單TOP10之列。一些投資客因此被套牢。

各城市房價跌幅數據

王凱就是其中之一。他是一名醫生,出生在70年代,20多歲碰上住房改革,小有積蓄之後又趕上了地產的黃金時代,從2000年開始買房,在北京折騰過幾套房子之後,2012年進入廊坊,看上了一個叫“公園360°”的樓盤,該項目當時的價格不到5000元/平米,不到北京城區的1/5。一套130多平米的三居室,標價隻有60多萬元,王凱拿出全款就買了一套。

2012年環京樓市接連釋放利好。6月份,北京通州“城市副中心”的定位明確,北三縣因地緣關係一夜沸騰;12月,《北京新機場預可行性報告》獲得正式批複,固安到北京的距離似乎又被縮短了。

王凱買的公園360°就在廊坊和大興的交界處,在行政區上屬於環京樓市投資價值鏈條中頂層的廊坊,其房價也因為這些不斷釋放的利好快速上漲,在2017年高點之前,這裏的二手房價格漲到了15000萬元/平米。在賬麵上,王凱獲得了超過2倍的收益。

那段時間,王凱每每跟人談到投資時候都會勸人投資一套環京房子,並且驕傲地講述自己投資廊坊房子的經曆。

但後來,這個故事的走向變得更加具有戲劇性。2018年1月,公園360°再開盤時,標價為12000元/平米。2020年,這裏一套140平米的三居室二手房,掛牌價是71萬元——一切又回到了起點。

投資買房不再是一件穩賺不賠的買賣。

01

劉春是在2017年房價高點到廊坊買房子的。劉春說,廊坊市中心一個叫四季家園的樓盤,單價約2.1萬元/平米,自己買了一套76平米的兩居室,總價也隻有160多萬元,還不夠北京位置好一點的房子的首付,所以他很快就交了錢。

2020年12月22日,劉春終於拿到了房產證,但這時候四季家園的房價已經跌到了1.5萬元/平米。在等待交房的三年時間裏,劉春看著自己的房子虧掉了超過45萬元。

“終於取回證了,做個廣告,揮淚大甩賣。”劉春發了一條朋友圈,配圖就是新鮮熱乎的房本。

圖片來源:受訪者提供

劉春也是一名投資客,被環京樓市一條又一條的利好消息和北京高房價強製外溢出的客群吸引進入廊坊,“越是奔著投資去的,越賺不了錢,在北京買的自住,反而賺錢了。”劉春準備賣掉廊坊的房子,結束這一段投資生涯,再加上自己的存款換一套北京的學區房。

02

王凱曾經想在2016年底賣掉公園360°的房子,但看到雄安新區、高鐵建設加速的新聞,以及從廊坊發往北京的班車上擠滿了過著雙城生活的年輕人,他又把賣房的念頭壓了下去。

如果一個區域一直在上升階段,投資客有什麽理由拋掉手上的房子呢?他們想的應該是“未來價格會更高”。

據2016年國家統計局發布的70個大中城市房地產價格變動情況顯示,當年2月份,北京商品房住宅(新房)價格同比上漲14.2%,二手房價格同比上漲27.7%。而燕郊樓市無論新房還是二手房整體漲幅都已接近100%。

但2017年4月,廊坊的房子迎來了最近幾年的價格最高點,因為5月份,河北省出台樓市限購政策,外地人購買環京和環雄的房子需要提供三年社保或個稅證明,已繳納3年社保非本地戶籍人員限購一套住房,當地戶籍居民最多隻可購買兩套,且首次購房首付款比例不低於30%,二次購房首付款比例不低於50%。

北京調控也同時加碼,北京、天津、廊坊的房價幾乎在同一時間點開始下跌。

最近,王凱將130平米的三居室簡單裝修租了出去,但租金隻有每月1400元。“房子買了好多年,不能一直空著。”王凱有一些無奈,但房價上漲時看不上的微薄收益,現在成了安慰。

03

環京投資客曾經有著令人羨慕的故事,錢包也賺得盆滿缽滿。

2017年之前,環京樓市處於一個沸騰時代。董先生2016年負責一個固安的房地產項目營銷,他說“那時候在固安買房子的購房者自住和投資占比在4:6左右。每個樓盤都在調價,長至1月一調,短至3天一調價,稍微誇張點說,一天能賣多少,是看項目想推多少”。

售樓處裏人聲鼎沸,售樓處外停滿了京牌車輛。在這個時間段內,很多人閉著眼睛買,躺著也能賺錢。

後知後覺者想複製前麵的成功。在西二旗上班的程序員錢楓,看中了西直門到下花園高鐵距離這個優勢,作為剛需的買房需求,錢楓在2018年下旬入手了一套90多平米的新房。當然除了日後的居住需求。他更看重未來房子升值的屬性。

他經常跟朋友講,以後這房子升值到最高點上,就會將房子賣掉,在北京再買一套房子。

在買後的一年裏,他一提到房子也都是興奮的狀態,因為隨著2019年京張高鐵的開通運營,下花園的樓市一片大好,房價一直在漲,最高均價達到11022元/㎡。

但他沒想到的是,那已經是下花園房價高峰期。

進入2020年,下花園房價隨著市場開始進入微跌。2020年1月,張家口下花園新房均價10976元/平米,11月新房均價為10499元/平米。從1月到11月份,下花園新房價格下跌了477元/平米,跌幅4.3%。

“從北京過去,看那個項目都覺得很便宜”,這是環京買房人的一個共同的感受。現在,它們更便宜了。

04

還有人並不是死心,在廊坊投資受挫時,一批人轉戰京北的下花園、興隆。投資客有著和當初進入北三縣時一樣的邏輯:重大事件(冬奧會)、高鐵建設、產業外溢。

一個項目專門把發布會開在從北京西直門去往下花園的高鐵上,因為將來這條鐵路線可以在半個小時之內把“北京人”送到下花園。

微信群團購、看房團也成了一些房地產大V最賺錢的業務。當地的渠道費用也水漲船高,達到5%以上,一批批人被從北京帶向京北。

在興隆縣邊緣群山之中的一塊低窪地帶,到處是工地和圍擋,挖掘機、建材車來往行駛不斷,有時候比路上過往的車輛都多。興隆融創城的一名銷售人員說,“(項目)一期70%的房子都賣給了來這裏買房的北京人和天津人。”

因為從北京到承德的高鐵即將在興隆設站,當地房價的漲幅也開始加速飛馳。碧桂園是第一個進入興隆的頭部房企,項目一期賣價5000元/平米左右;融創緊跟著進入之後,新房價格漲到了7000元/平米。之後中冶置業榮盛發展、陽光100等品牌房企布局進入,興隆房價也進入了“萬元時代”。

這個隻有32萬人口的小城市,有數個數十萬平米級的大盤。興隆融創城總建麵約120萬平米;中冶興隆新城•紅石郡總規劃占地12000畝,僅地上建築麵積就有176萬平米;陽光100在興隆縣高鐵新城進行一級土地開發的麵積高達6000畝,首開地塊規劃建築麵積達到16.6萬平米……

它們在等待著更多北京人、天津人。

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