時隔三年,這兩座城市“買房熱度”差這麽多!

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近期,上海、鄭州兩大城市齊登樓市熱搜。

但兩者命運截然相反。

上海,房價一日三漲,搶房搖號,坊間熱談;

而鄭州,開發商“不降價聯盟”瓦解,滿地狼藉,坊間笑談。

這兩個城市都是城市群核心,在房價周期機理上也十分相似,但為什麽在2021年卻各奔東西?

接下來子木幫你深入剖析,最真誠的買房建議。

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1

在上一輪房價周期中,上海和鄭州,先後分別帶領長三角和中原城市群,進入全國房價第一梯隊。

漲勢凶猛,歎為觀止。

基本演繹了全國樓市的模版式行情:

買房人排隊衝進售樓處搶房,二手房業主坐地起價,樓王層出不窮,菜場大媽津津樂道。

而後,在2017年,兩大城市分別被調控大手“強摁”在了地上。

滬九條出現,要求本地兩套,外地一套,而且外地人想買房需要5年社保+已婚,調控力度甚至超越標杆城市北京。

這也意味著,上海炒房通道被徹底封死。

鄭州也很難,經曆了三輪遞進式調控,而且在2017年,房貸利率上浮了30%,基本成為當時全國房貸利率最高的城市。

然而,現在上海又回到了當年的高光時刻。

這是上海2020年二手房成交量趨勢,芭乐视视频网页版可以看到,2020年9月份二手成交破了3萬套,12月更有突破4萬套之勢,二手房價跳漲,新房搶購再現。

而同樣調控回落了3年時間的鄭州,卻陷入困境。

我看了一眼成交,2020年鄭州商品房成交量同比去年下降了26%,公寓更慘,下跌了59%。

(來源:貝殼研究院)

尤其前幾年熱炒的綠博新區,極其慘烈,萬科一個叫蘭喬聖菲的盤,毛坯房從1.2萬/平米直接降到7500元/平米,最近推出特價房,價格低至6300元/平米。

刷新綠博底價紀錄。

之前鄭州市場上有一個神奇的組織,叫“不降價聯盟”。

開發商們主張不降價來抵抗房價下行周期,而且還受到了政府有關部門的支持。

然而淒慘的是,這個聯盟現在已經瓦解了。因為一些小的房企根本抵禦不住冷市衝擊,紛紛逃離,降價打折,以求自救。

從2020年10月份開始,鄭州市場出現首付分期、買房送車位、送物業費、送家電等花式營銷,甚至還出現了零首付的怪象。

2

分析完現象,芭乐视视频网页版理應找到這兩個城市房價走勢的底層邏輯。

上海房價上漲,總結為四點:

1、2020年,放水大年,上海吸入大量資金,居民購買力極速攀升。

2、房貸利率太低,基本處於全國最低水平。

3、史上最大力度的拆遷。

4、供給不足。

第1-3點之前解釋過,今天不說,著重說一下第4點。

調控的這幾年,上海樓市雖然不溫不火,但成交依舊不遜於其他城市,畢竟2400多萬人口在那擺著。

然而上海政府一直保持“中性”土地供應策略,房屋庫存緊繃,今年突然上升的購房需求像洪水般衝垮了“供應大壩”。

大壩決堤,供需失衡,房價應聲上漲。

最新數據顯示,上海內中環的供需比已經到了近十年內的最低水平,房子賣一套少一套。

芭乐app最新版本下载官网再來看鄭州。

鄭州雖然貴為中原城市群核心,但相對於北上廣深、甚至杭州成都等強二線城市,吸金能力薄弱,放水大年,居民收入的增長速度跟不上大勢。

其次房貸利率這兩年沒怎麽降過,仍處於全國高位。

去年國慶期間,我找人調研鄭州樓盤,首套房貸利率基本在5.63%左右,大概加了98個基點,處於全國前20隊列。

最重要的是,鄭州供應是真的“猛”!

貝殼統計,鄭州商品房現在去化周期為27.38月,約為2.2年,公寓和商鋪都在8年以上。

而且據當地一家機構統計,鄭州還有約60萬套房的土地被出讓,按照一年20多萬套的出貨量,靠當下市場購買力,消化極其漫長。

其次鄭州還有大量城中村,據規劃,接下來5600萬平的城中村將會被改造出租,極大分流了居住需求,這也是鄭州樓市麵臨很嚴峻的問題。

2021年,大鄭州房價被大供應徹底擊垮了。

所以,無論是需求端還是供給側,鄭州都無法跟上海相提並論,這導致調控三年後的今天,兩個城市站在了不同的分叉路口。

3

那麽這兩個城市的購房者如何做決策呢?

想買上海房的趕緊上車,因為2020年成交翹尾,2021年小陽春的行情會更熱,現在已經憋不住,出現了量價齊漲的現象。

而且上海這輪行情,政府是不會管控的。

因為當下政策已經非常嚴苛了,沒什麽調控空間,而且房價都是實打實地由剛需買起來的。

最大的可能性,也就是上調房貸利率,對衝樓市熱度。

所以,越往後,購房成本越高。

不過上海是個大分化市場,2020年沒有普漲,2021年也不大可能。買房盡量往核心買,郊區增長性不高。

對於鄭州來講,2020很慘,年底也沒有翹尾行情,理論上2021年不會出現小陽春行情了,所以不用著急買房,大家繼續等就可以。

開發商一旦開始打折放量,相當於打開了洪水閥門,房價還會繼續回調,直至讓供需杠杆得以平衡。

其實按照常規預測,鄭州2021年就能見底,隔壁同實力的合肥現在已經有了苗頭。

可沒想到,政府竟下這麽大的決心,壓房價。

我猜測,鄭州之所以采用強供應策略,應該是想學長沙,讓更多的年輕人進來發展經濟。

畢竟,大鄭州啥都不缺,唯獨缺人才。

這對於鄭州剛需來說,無疑是最大的利好,“房價可以等等你了”。

最後我再總結一下:

市場一切活動,最終都會歸結為“供需”。

兩大因素此消彼長。

需求方麵,大家首先要關注調控周期。

如果一個城市調控三年之上,且這三年沒有任何行情,那麽積蓄的購買力很容易成為新一輪房價的起因。

其次,要注意城市能級,2020年,放水大年,一線城市吃肉,二線喝湯,三四線就是剩菜,五六線就是殘渣。

所以你會看到,2021年首先有房價行情的,就是前兩年未大漲的一線城市。

除此之外,要關注供應端。

如果供應太大,再多的需求都會被稀釋,房價起不來。長沙和重慶調控大法的秘訣就在於此。

大家可以根據這個思路,自己找數據做分析。

有人說,這些數據實在找不到,那麽子木再送給你四個字:

“翹尾行情”。

現在基本所有城市2020年的成交數據都出台了,好好研究2020年“年尾”的數據,這將是2021年樓市最有力的信號。

隻要出現“二手房成交量連續三個月上漲”的翹尾行情,相信我,不用思考,直接上車。

如果連成交數據都找不到的,那你隻能等我了,子木接下來會幫大家整理出來,陸續分析預警。

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