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近期，上海、鄭州兩大城市齊登樓市熱搜。
但兩者命運截然相反。
上海，房價一日三漲，搶房搖號，坊間熱談；
而鄭州，開發商“不降價聯盟”瓦解，滿地狼藉，坊間笑談。
這兩個城市都是城市群核心，在房價周期機理上也十分相似，但為什麽在2021年卻各奔東西？
接下來子木幫你深入剖析，最真誠的買房建議。
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在上一輪房價周期中，上海和鄭州，先後分別帶領長三角和中原城市群，進入全國房價第一梯隊。
漲勢凶猛，歎為觀止。
基本演繹了全國樓市的模版式行情：
買房人排隊衝進售樓處搶房，二手房業主坐地起價，樓王層出不窮，菜場大媽津津樂道。
而後，在2017年，兩大城市分別被調控大手“強摁”在了地上。
滬九條出現，要求本地兩套，外地一套，而且外地人想買房需要5年社保+已婚，調控力度甚至超越標杆城市北京。
這也意味著，上海炒房通道被徹底封死。
鄭州也很難，經曆了三輪遞進式調控，而且在2017年，房貸利率上浮了30%，基本成為當時全國房貸利率最高的城市。
然而，現在上海又回到了當年的高光時刻。
這是上海2020年二手房成交量趨勢，芭乐视视频网页版可以看到，2020年9月份二手成交破了3萬套，12月更有突破4萬套之勢，二手房價跳漲，新房搶購再現。
而同樣調控回落了3年時間的鄭州，卻陷入困境。
我看了一眼成交，2020年鄭州商品房成交量同比去年下降了26%，公寓更慘，下跌了59%。
（來源：貝殼研究院）
尤其前幾年熱炒的綠博新區，極其慘烈，萬科一個叫蘭喬聖菲的盤，毛坯房從1.2萬/平米直接降到7500元/平米，最近推出特價房，價格低至6300元/平米。
刷新綠博底價紀錄。
之前鄭州市場上有一個神奇的組織，叫“不降價聯盟”。
開發商們主張不降價來抵抗房價下行周期，而且還受到了政府有關部門的支持。
然而淒慘的是，這個聯盟現在已經瓦解了。因為一些小的房企根本抵禦不住冷市衝擊，紛紛逃離，降價打折，以求自救。
從2020年10月份開始，鄭州市場出現首付分期、買房送車位、送物業費、送家電等花式營銷，甚至還出現了零首付的怪象。
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分析完現象，芭乐视视频网页版理應找到這兩個城市房價走勢的底層邏輯。
上海房價上漲，總結為四點：
1、2020年，放水大年，上海吸入大量資金，居民購買力極速攀升。
2、房貸利率太低，基本處於全國最低水平。
3、史上最大力度的拆遷。
4、供給不足。
第1-3點之前解釋過，今天不說，著重說一下第4點。
調控的這幾年，上海樓市雖然不溫不火，但成交依舊不遜於其他城市，畢竟2400多萬人口在那擺著。
然而上海政府一直保持“中性”土地供應策略，房屋庫存緊繃，今年突然上升的購房需求像洪水般衝垮了“供應大壩”。
大壩決堤，供需失衡，房價應聲上漲。
最新數據顯示，上海內中環的供需比已經到了近十年內的最低水平，房子賣一套少一套。
芭乐app最新版本下载官网再來看鄭州。
鄭州雖然貴為中原城市群核心，但相對於北上廣深、甚至杭州成都等強二線城市，吸金能力薄弱，放水大年，居民收入的增長速度跟不上大勢。
其次房貸利率這兩年沒怎麽降過，仍處於全國高位。
去年國慶期間，我找人調研鄭州樓盤，首套房貸利率基本在5.63%左右，大概加了98個基點，處於全國前20隊列。
最重要的是，鄭州供應是真的“猛”！
貝殼統計，鄭州商品房現在去化周期為27.38月，約為2.2年，公寓和商鋪都在8年以上。
而且據當地一家機構統計，鄭州還有約60萬套房的土地被出讓，按照一年20多萬套的出貨量，靠當下市場購買力，消化極其漫長。
其次鄭州還有大量城中村，據規劃，接下來5600萬平的城中村將會被改造出租，極大分流了居住需求，這也是鄭州樓市麵臨很嚴峻的問題。
2021年，大鄭州房價被大供應徹底擊垮了。
所以，無論是需求端還是供給側，鄭州都無法跟上海相提並論，這導致調控三年後的今天，兩個城市站在了不同的分叉路口。
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那麽這兩個城市的購房者如何做決策呢？
想買上海房的趕緊上車，因為2020年成交翹尾，2021年小陽春的行情會更熱，現在已經憋不住，出現了量價齊漲的現象。
而且上海這輪行情，政府是不會管控的。
因為當下政策已經非常嚴苛了，沒什麽調控空間，而且房價都是實打實地由剛需買起來的。
最大的可能性，也就是上調房貸利率，對衝樓市熱度。
所以，越往後，購房成本越高。
不過上海是個大分化市場，2020年沒有普漲，2021年也不大可能。買房盡量往核心買，郊區增長性不高。
對於鄭州來講，2020很慘，年底也沒有翹尾行情，理論上2021年不會出現小陽春行情了，所以不用著急買房，大家繼續等就可以。
開發商一旦開始打折放量，相當於打開了洪水閥門，房價還會繼續回調，直至讓供需杠杆得以平衡。
其實按照常規預測，鄭州2021年就能見底，隔壁同實力的合肥現在已經有了苗頭。
可沒想到，政府竟下這麽大的決心，壓房價。
我猜測，鄭州之所以采用強供應策略，應該是想學長沙，讓更多的年輕人進來發展經濟。
畢竟，大鄭州啥都不缺，唯獨缺人才。
這對於鄭州剛需來說，無疑是最大的利好，“房價可以等等你了”。
最後我再總結一下：
市場一切活動，最終都會歸結為“供需”。
兩大因素此消彼長。
需求方麵，大家首先要關注調控周期。
如果一個城市調控三年之上，且這三年沒有任何行情，那麽積蓄的購買力很容易成為新一輪房價的起因。
其次，要注意城市能級，2020年，放水大年，一線城市吃肉，二線喝湯，三四線就是剩菜，五六線就是殘渣。
所以你會看到，2021年首先有房價行情的，就是前兩年未大漲的一線城市。
除此之外，要關注供應端。
如果供應太大，再多的需求都會被稀釋，房價起不來。長沙和重慶調控大法的秘訣就在於此。
大家可以根據這個思路，自己找數據做分析。
有人說，這些數據實在找不到，那麽子木再送給你四個字：
“翹尾行情”。
現在基本所有城市2020年的成交數據都出台了，好好研究2020年“年尾”的數據，這將是2021年樓市最有力的信號。
隻要出現“二手房成交量連續三個月上漲”的翹尾行情，相信我，不用思考，直接上車。
如果連成交數據都找不到的，那你隻能等我了，子木接下來會幫大家整理出來，陸續分析預警。
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時隔三年，這兩座城市“買房熱度”差這麽多！：等您坐沙發呢！