深圳房產可買下半個美國?

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這兩天我看到幾條比較荒誕的信息。

有人說深圳的房產總市值可以買下半個美國。

也有人說深圳房產總市值達到我國2019年GDP總量的四分之一。

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同樣的套路,最後的結論就是,深圳房價……全都是泡沫。

想當年東京泡沫最頂峰時,可以買下整個美國,深圳這個階段是不是也快到破裂的時候了?

你想多了!

芭乐视频成人版泡沫破不破裂,其實不是拿跟美國市值相比作為參照物的,而且日本當年如果不是強行加息刺破泡沫,也許不會硬著陸。

芭乐视频成人版的樓市並非沒有泡沫,隻是芭乐app视频下载官网有聰明的政府調控,這些手段的好處就是可以人為控製泡沫被刺破,從而避免房地產硬著陸。

漲漲停停,就像爬樓梯一樣,讓泡沫在調控的時間和空間中逐漸被消化掉,房價為什麽漲,有貨幣增發的因素,也有城鎮化未結束的基本麵支撐,所以這就是為什麽中國房地產牛市能走這麽長的原因。

01

其實要算深圳房地產總市值,一點都不難。

芭乐视频app官网下载入口先來看看深圳有多少房子,在深圳特區40年的時候,官方公布一組住房數據:

截至2020年初,全市住房總量增加至約1082萬套(間),戶均套數達到約1.13套(間),人均住房麵積達到27平方米。

而在2018年的時候,房博會曾經公布出一組深圳住房結構的數據:

最貴的商品住宅隻有189萬套左右,保障房43萬套,單位自建房55萬套,城中村住房510萬套,工業區配套宿舍183萬套,其他類型的大約93萬套。

商品住宅芭乐app视频下载官网算平均100平米/套(實際也沒這麽多),另外根據中國房價行情網顯示,2020年12月份深圳二手房均價為81757每平方米!

可以簡單得出

1890000*100*81757=154520,0000,0000

大概就是15萬億左右,我估摸著造謠者數學不大好,看多了一個零吧。

而城中村的市值也能算,根據深圳過往的資料,城中村自建房平均套內麵積40平米,均價一般為商品房的1/3=24527元。

由此得出

5070000*40*24527=49740,7560,0000

不超過5萬億。

其餘的保障房+工業宿舍+公寓+單位自建房也不會超過商品房的價值,就估算到10萬億吧。

上麵講的是住房,沒有包含商業地產,比如寫字樓和商場這些,但這些數據也不難找到。

根據中原工商鋪整理的數據,截止到2020年,深圳商業存量麵積為8500萬平方米,而商業地產分為商鋪和寫字樓,取一個平均價格:85176元。

也就是85000000*85176=72399,6000,0000

大概7萬億。

所以深圳房產總值15萬億+5萬億+10萬億+7萬億=37萬億。

也許會有算漏,比如一些工業廠房什麽的,我再加個5萬億,深圳不動產總值也不會超過50萬億。

胡說八道也是要帶點腦子。

還有人拿國內生產總值來和房價相比,比如2019年中國的國民生產總值99.1萬億,深圳的房產總值是其三分之一/四分之一。

首先這樣的比較是毫無疑義的,一個是生產總值,一個是城市的不動產市值。

下圖是2018年全國各大城市的房產市值統計,這個排名其實和各大城市綜合實力排名相似,即便過了兩年,相信這個排名的順序變化也不大。

造謠者單純把深圳拎出來對比估計就是為了吸引眼球吧。

02

在過去的一年裏,芭乐视频app官网下载入口都知道,深圳的房價漲勢喜人。

在剛剛過去的統計局數據裏,2020年深圳新房漲幅4.1%,二手房漲幅14.2%,成為一線城市中唯一超過10%漲幅的城市。

深圳限購後資金逐漸北移,現在上海有多火,各種跳價、反價和年初的深圳相比有過之而無不及。

所以如果明年出現“上海房產市值超過去年中國國內生產總值”這樣的新聞也不出奇了。

上海也好,深圳也好,房子之所以值錢,並不因為房子本身的價值,是因為這些房子位於深圳,所以值錢的是深圳。

深圳幹了40年,從一個小漁村晉升為一線城市,達到了40~50萬億的總身價,你說有泡沫嗎?

可這個泡沫到底該怎麽衡量呢?現在貨幣寬鬆,大家都喜歡用杠杆買房,深圳的存款全國一二線城市裏倒數第一。是因為深圳年輕人多,大家對未來收入增長預期高,所以喜歡最大限度貸款,喜歡用杠杆,也很正常。

如果說突然調控收緊,信貸緊縮,加息,我相信對於深圳這樣的城市,房價馬上就會跌。但如果不調控,信貸寬鬆,對深圳來說,就沒多大影響。

深圳12月份金融機構本外幣存款餘額101897.31億元,同比增長21.4%,是中國第四個超十萬億存款的城市。

資金是最聰明的,一座城市到底值不值錢,看資金的流向便可窺探一二。

來源:劉曉博說財經

上圖可以看到,匯聚的資金量超十萬億且增長速度快的僅有深圳一家,而杭州增長率高達23%,大有趕超廣州之勢,是新一線城市中最靚的仔。

如果城市匯聚資金量大,增長速度超過貨幣發行的速度,這座城市的樓市行情基本不會太差,比如深圳上海杭州廣州南京寧波等。

但本外幣資金增長速度慢,相對的樓市表現橫盤甚至下行,比如重慶天津鄭州這些城市,也就是說這些城市的吸金能力相對較弱。

不過總的來說,一線城市家底厚,又有源源不斷的資金流入,這樣的城市即便有泡沫也能慢慢消化掉。

每當行情好轉,市場不乏唱空的聲音,這我也能理解,房價不是跌就是漲,中間最多來一個橫盤,隨便猜,總有三分之一的概率猜對!

但說實在的,有沒有泡沫這個隻有等破滅了才知道,但不要輕易說泡沫要破裂,否則你褲子都會虧掉。

看空和看多我都非常謹慎,查詢各種有效的數據、實地調研、采訪當地的中介、開發商等,才能判斷出來。

我的預測是對是錯,時間自會判斷,起碼目前大概率都是對的,所以我才有底氣和大家談買房這件事。

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